Предварительная оценка возможности и
целесообразности реконструкции жилых зданий.
Особенностью настоящего этапа реконструкции центров крупных го-родов является требование максимального сохранения сложившейся за-стройки, пригодной к дальнейшей эксплуатации. Причиной более бережного, чем два десятилетия назад, отношения к старой застройке является ее доля в жилищном фонде городов. Чрезмерный снос при реконструкции зданий, при-годных к проживанию, тормозит прирост жилой площади в городах и поэто-му он должен быть уменьшен.
Реконструкция жилой застройки должна решаться комплексно с уче-том генерального плана развития города. Проектирование комплексной ре-конструкции жилых кварталов ведется в три этапа: 1) обследование сложив-шейся застройки и ее анализ; 2) прогнозирование содержания реконструк-тивных мероприятий на основе результатов обследования существующей за-стройки, генерального плана застройки города и перспективных разработок на более отдаленные периоды; 3) разработка проектов реконструкции жилых кварталов на срок реализации генерального плана (I этап) и за его пределами — до полного завершения комплексной реконструкции (II этап).
Kaк правило, реконструкционные работы считаются рентабельными, если затраты на их проведение не превышают 70 % стойкости нового здания, но это не относя к случаю, когда речь идет о модернизации и восстановлении зданий, являющихся историческими или архитектурными памятниками.
Как показывают расчеты, в структуре единовременных затрат, связан-ных с реконструкцией общесоюзных серий, удельный вес реконструкции со-ставляет 50...60%. Остальные затраты связаны с устранением морального из-носа и решением главной задачи — улучшением условий проживания. При этом реконструкция более эффективна, так как она дает возможность не только улучшить качество квартир, но и повысить плотность застройки, что весьма важно в условиях дефицита свободных городских территорий.
На эффективность реконструктивных мероприятий решающее влияние оказывают временные границы их осуществления. Проведенные исследова-ния позволяют сделать вывод, что реконструкцию полносборных зданий це-лесообразно проводить в период 30...60 лет с начала эксплуатации. За преде-лами указанного срока эффективность реконструкции существенно снижает-ся, поскольку потребуется значительно больший объем ресурсов по устране-нию физического и морального износа.
Реконструкция сложившейся застройки как вид градостроительной деятельности существенно отличается от нового строительства. Ее нормы и правила выделены в главе II СНиП 60—75 в отдельный раздел.
Центральные районы крупных городов России отличает огромное мно-гообразие сложившейся застройки — от многоэтажных капитальных масси-вов Москвы, Ленинграда и других городов до одноэтажной из местных мате-риалов традиционной застройки исторических городов Средней Азии.
Важной частью технологии проектирования реконструкции жилых зданий является изучение существующего жилищного фонда, систематиза-ция его архитектурных, конструктивных градостроительных особенностей, разработка рациональных решений по реконструкции, накопление, аналогов, разработка методических материалов, пособий типовых решений и проектов.
Такое исследование должно выполняться для каждого города, области, рес-публики, региона в целом. Оно позволяет разделить фонд на группы по раз-личным технико-экономико-технологическим характеристикам и является исходным материалом для проектирования комплексного обновления и ре-конструкции городов и районов. На стадии проектирования реконструкции зданий и микрорайонов эти данные уточняются и конкретизируются. Для каждого уровня проектирования должен быть конкретный исходный матери-ал: для города (района) — комплексная схема капитального ремонта (пере-устройства) жилищного фонда, для микрорайона или отдельного здания — проектное предложение (принципиальное решение) по реконструкции.